Нещодавно минув рік відтоді, як посаду директора КП «ЖРЕУ» обійняв Олександр Дудченко. Депутат минулого скликання та колишній голова житлово-комунальної комісії поставив перед собою амбітне завдання — зробити підприємство не просто управляючою компанією, а популярною в місті сервісною службою. Чи вдалося за цей час наблизитися до мети, що заважає вивести стан міських будинків на європейський рівень, про розповсюджені проблеми міських будинків та інші питання посадовець розповів у інтерв’ю щотижневику «Вісті».
— Не так давно ЖРЕУ почало надавати платні послуги. Чи користуються вони попитом і чи конкурентними є ціни?
— Попит є. Ціну рахуємо наступним чином: беремо ринкові ціни (наш економіст досліджує рівень цін на послуги, які пропонують у місті приватники), рахуємо наші витрати, і в результаті виходимо на трохи меншу ціну, ніж ринкова по місту. Проблема в тому, що в нас ще є податки, тоді як приватники здебільшого їх не платять, в ідеальному варіанті «сидять» на єдиному податку. Це заважає вийти нам на дійсно конкурентний рівень. Зараз держава дала деякі важелі управління, ми зможемо трохи оптимізувати оподаткування, тому сподіваємося вийти на нормальні ціни.
Найбільш популярні — послуги сантехніка, трохи менше електрика. У цьому році також почали надавати послуги косіння трави. Із ноу-хау — надання послуг пічника. Виконували такі роботи на одному з ОСББ, ті залишилися задоволені, тепер рекомендують нас. Ми відновили роботу столярного цеху, поки виробляємо вироби для власних потреб, але скоро зможемо працювати й на замовлення: виготовляти двері, вікна, лавочки і т.п. Вже можемо виготовляти вироби з бетону (зробили перші декілька урн), проводити зварювальні роботи. Крім будинків, які знаходяться у нас на обслуговуванні, ми надаємо послуги на платній основі ОСББ та мешканцям приватного сектору. Якось ще на початку своєї роботи в ЖРЕУ на зборах колективу я запитав людей: як вони гадають, що треба робити, щоб більше заробляти? Одна із відповідей була: підвищити ціни. В умовах конкуренції це не працює, а скоріше діє навпаки. Тому натомість працюємо над якістю та кількістю послуг.
— Чи можете сформулювати головні ваші переваги? Іншими словами, чому одну й ту саму послугу варто замовити не у приватного майстра, а у ЖРЕУ?
— Ми завжди на місці, і ми нікуди не подінемось. Ми даємо трирічну гарантію на послуги, і якщо щось зроблено не так, людина може до нас звернутися, і ми переробимо все за власний рахунок. Інколи дивишся на роботу по електриці та сантехніці в квартирі і за голову берешся. Запитуємо господаря, чи можливо зв’язатися з майстром, який це робив. У 90% випадків відповідь «ні». Майстер зробив і зник. Я сам споживач цих послуг і знаю, як воно часто робиться. Якось мені поставили бойлер, а підключили його на лічильник сусідки. В результаті правда виплила назовні, приїхала перевірка з РЕМ, мені впаяли штраф. При тому, що робила все людина, яку я начебто добре знав, домогтися від неї притомної відповіді та визнання помилки не вдалося. Штраф заплатив, а переробляли роботу вже інші майстри, знову за гроші. Тому я акцентую увагу на тому, що ми не тільки повинні зробити роботу якісно, а й маємо нести відповідальність. Що б там не сталося, наша «аварійка» працює цілодобово за стаціонарним та мобільним номерами телефону, є сторінка у Фейсбуці та чат у Вайбері. Шукаємо й інші варіанти спілкування, щоб мінімізувати прямий контакт з диспетчером. Адже ситуації бувають різні, інколи дзвонять на нервах, потім не розберешся, хто правий, хто винний. Тому хочемо перейти на електронний обіг звернень — кожне з них фіксуватиметься.
— Дефіцит працівників є? Не плануєте покрити його за рахунок переселенців?
— Дефіцит кадрів у нас був і до війни. До слова, в ЗСУ пішли троє наших співробітників. Середній вік наших працівників 45-50 років. Потрібно оновлюватися, і зараз якраз той період, коли можна це робити. Багато людей залишились без роботи, а ми її пропонуємо, адже всередині колективу має бути розумна конкуренція. З переселенцями також готові спілкуватися. Зараз троє жінок у нас працюють двірниками, одну з них вже хочемо спробувати на посаду менеджера управління, бо видно, що в неї є необхідні задатки. Щодо зарплат, то вони, як і скрізь в комунальних підприємствах, не є конкурентними. Тому шукаємо підробітки та націлюємо людей на те, що на одних наших будинках «сидіти» неможливо, треба шукати додаткових клієнтів і за рахунок цього виходити на вищий рівень зарплати. Коли я заступив на посаду, у двірників була заробітна плата 6000 грн, а на кінець року вже вдалося вийти на 8300.
— Скільки будинків зараз обслуговує КП «ЖРЕУ»?
— 132 будинки. Рік тому мали намір перейти до іншої управляючої компанії 2 будинки, але зрештою передумали. Таким чином, ми не втратили жодного будинку, навіть додалися два нових, які раніше були в ОСББ. Зараз працюємо над тим, щоб до нас повернулись і ті 8, що пішли ще раніше — всі вони більш-менш нові будинки з комунікаціями в нормальному стані.
— Виходить, старим будинкам невигідно йти до інших управляючих компаній чи створювати ОСББ?
— Деякою мірою так. Та тут питання ще й в іншому. Мешканці старих будинків дещо консервативні в своїх поглядах, хоча, звісно, вони теж можуть в будь-який момент розірвати з нами договір. Але чи візьме їх інша компанія? Адже рівень оплат там низький, та й стан будинків не найкращий. Чесно кажучи, якби ми були приватним підприємством та мали право обирати, я б їх не взяв на обслуговування. Там треба шалені капіталовкладення хоча б для того, щоб привести їх в більш-менш прийнятний стан та «причепурити», не кажучи вже про заміну комунікацій.
— Наскільки зношені комунікації будинків, які ви обслуговуєте, який їх загальний стан?
— Рівень зносу в середньому складає до 60-ти відсотків. Найбільш проблемне житло в мікрорайонах Соцмістечко та УМБ-17. Щоб довести ці будинки до прийнятного стану, потрібні програми співфінансування від міської влади, і не тільки на дахи, а й на капремонти, заміну труб, адже мережі дуже зношені. Наприклад, на вул. Гагаріна труби подачі холодної води вже як тоненький цигарковий папір. Труба тріснула, починають вставляти інший шматок, вона тріскає далі. Вже 40 метрів труб замінили, а треба ще. В деяких будинках взагалі вся система подачі води потребує заміни. Програма співфінансування зараз не може працювати через відсутність коштів у бюджеті. Але навіть коли вона працювала у мирний час, вона не охоплювала всі потреби будинків. Треба, щоб програми були по всіх напрямках, а не тільки ремонт даху чи ліфти, тоді буде простіше, можна буде вмовляти людей створювати ОСББ.
— Ви прихильник створення ОСББ?
— Так, від цього нікуди не подітись, це лише питання часу. Думаю, з часом ЖЕКи мають трансформуватися. Така послуга, як надання комунальних послуг, була, є і буде. Але ЖЕКи не самі утримуватимуть будинки, а заключатимуть договори з ОСББ. Ми вже над цим працюємо. Зараз ОСББ мають або утримувати двірників, електрика та сантехніка, або наймати їх кожного разу для виконання певних робіт. Це дорого, їм вигідніше прийти до нас, скласти договір на обслуговування і мати послуги в будь-який час доби. Ми ще прийдемо до цього. Єдине, що з боку держави теж потрібна підтримка в податковій сфері, адже платячи податки в такому обсязі, як зараз, ми не зможемо конкурувати з приватними структурами.
— Ви цікавилися закордонним досвідом утримання будинків? Є якісь речі, які не завадило б впровадити тут?
— Зараз багато людей опинились за кордоном. Вони бачать, як усе відбувається там і можуть порівняти. Завжди з цікавістю слухаю їх розповіді. Детально вивчити закордонний досвід ще не встиг, не було достатньо часу для цього, хоча треба, адже, як кажуть, «диявол криється в дрібницях». Я спілкуюся з людьми, що живуть за кордоном або часто туди їздили раніше, і вони говорять і про плюси, і про мінуси. Хоча все відносно, адже соціальний стан людей різний. Наприклад, в багатьох країнах встановлено мінімум, який людина сплачує в управляючу компанію, аналог наших ЖЕКів. І незалежно від того, є в неї дохід чи ні, послуги треба платити. Зацікавила розповідь про Австрію, де зараз вводиться система карткової оплати за електроенергію. Тобто ти заходиш в квартиру, провів картою — кошти є, світло ввімкнулось. Кошти закінчилися — світла нема. Це як мобільний телефон, коли можеш говорити лише при позитивному балансі, а закінчились гроші — біжиш поповнювати рахунок. Нам теж рано чи пізно доведеться до цього прийти. Але цьому передуватиме підготовчий період, люди мають звикнути, що за будь-яку послугу треба платити. А поки доводиться вмовляти людей: платіть хоч по 100, хоч по 200 гривень, скільки зможете.
— До речі, якщо ви вже згадали питання оплати за послуги, яка на сьогодні заборгованість та чи вживаються заходи щодо її погашення?
— Загальна заборгованість населення 6 мільйонів гривень. Звичайно, це не тільки наслідок війни, така сума набігла за попередні роки. Але лише за перший квартал цього року, коли почались військові дії, вона збільшилась на мільйон. Є пусті квартири, з яких виїхали люди і не платять за комунальні послуги. З боржниками працюємо, причому інтенсивно. Щодо ефективності способів «вибити» гроші скажу, що індивідуальна робота дає більше результатів. Крім того, не можу поскаржитися на виконавчу службу, вони роблять все можливе. Працює й наша юридична служба. Інших законних методів впливу в нас немає.
Нещодавно був випадок. У одному з будинків загальна заборгованість 80 тис. грн, а люди хочуть ремонт під’їздів. Ми переглянули заборгованість по під’їздах. Найменша заборгованість у 4-му під’їзді, там і вирішили робити ремонт. А інші мають зменшити заборгованість, тоді ремонти будуть і в них. Люди погодились.
— Як взагалі проходить процес взаємодії мешканців із ЖРЕУ, коли потрібно вирішити питання не однієї квартири, а всього будинку чи під’їзду?
— Для того, щоб провести якийсь ремонт, люди мають спочатку провести збори, домовитись, що саме вони хочуть, скласти протокол. На його підставі ми розробимо кошторис і надамо інформацію про вартість робіт. Але часто проблеми починаються вже на етапі зборів, мешканці не хочуть на них приходити. А без цього ніяк, ми по закону не маємо права приступати до робіт. Те ж стосується прибудинкових територій. Якщо ми почнемо пиляти чи проріджувати дерево без погодження, обов’язково вибіжить хтось із мешканців із криками. Але ж ви тут всі живете, невже не могли поспілкуватися та узгодити все до того, як нас викликали?
Зараз ми трохи змінюємо формат взаємодії, усіма заявками займатиметься менеджер-управитель. Процес відбуватиметься так: приходить заявка від мешканця, менеджер телефонує до уповноваженої особи по будинку з проханням переговорити з людьми, щоб не було потім суперечок та сварок, або піде сам до заявника та сусідів. От була нещодавно на вул. Скіфській ситуація, коли бабуся зберігала коло під’їзду 5-літрові баклажки з водою, щоб поливати клумби. Поступила заявка від мешканки будинку: «Приїдьте позабирайте ці баклажки, бо вони мені заважають». Ми поїхали з менеджером, поговорили з людьми, виявилось, що проблеми немає, людина робить корисну справу — поливає клумби. А якби ми просто приїхали та викинули б ті баклажки у смітник, яке було б до нас ставлення? І подібних питань виникає завжди багато. Комусь заважають баклажки з водою, комусь коти чи собаки, їхні будки, закриті чи навпаки, відкриті підвали. Оці всі питання мають вирішувати уповноважені особи, які знають всіх мешканців будинку.
Наша велика проблема — відсутність культури колективної відповідальності. Кожен сам по собі. Але люди забувають, що в ЖК чи будинку вони всі є співвласниками. Ніхто зі сторони не прийде і не зробить щось безкоштовно. І ніхто за них не домовлятиметься та не налаштовуватиме дружніх стосунків із сусідами. Ось нещодавно була ситуація — на нижньому поверсі потекла каналізація, бо в квартирі зверху лопнула труба. Підлога в туалеті бетонна, зверху плитка, щоб добратися до трійника та його поміняти, треба зняти унітаз та розбити плитку — у квартирі зверху, де нічого не тече і проблем начебто немає. І тут починається довгий діалог. «— А ви мені унітаз новий поставите? — Поставимо, але за ваші кошти. — А чому за мої, мені нічого не заважає, нехай та квартира, в якої проблеми, платить». Але ж хто буде домовлятися з тією квартирою? У Європі як — ти або домовляєшся з сусідом зразу, і той платить гроші, або ж він відмовляється, і ти позиваєшся до суду, щоб компенсувати збитки. Але хтось платить відразу. Щодо виконання таких робіт зауважу, що в подібних випадках ми намагаємося зробити все ювелірно, щоб розмір збитків та обсяг ремонту були мінімальними. До слова, приватники, до яких зверталися люди, навіть не схотіли братися за таку роботу, а ми зробили так, що всі залишилися задоволеними.
— Добре, коли гроші заплатити є. Але як вирішуються подібні питання, якщо в квартирі проживають малозабезпечені або пенсіонери?
— Буває по-різному, але завжди можна знайти вихід. Інколи оформлюється депутатська допомога. Але взагалі як повинно бути? Управлінська компанія надає послуги. Це бізнес. А бізнес не може працювати у збиток. Його треба утримувати і підтримувати. Люди поставлені зараз в такі важкі умови, що доводиться це враховувати, знаходимо шляхи вирішення. Але люди повинні засвоїти: робиться та ремонтується там, де платять. Не можна, маючи 20 грн у кишені, прийти в магазин і купити товару на 50 грн. Так і тут. Я фізично не можу виконати робіт на 5 тис. грн, якщо людина може заплатити лише тисячу. Ці витрати має компенсувати або міська рада, або я маю забрати з якогось будинку. Але якщо станеться аварія у цьому будинку, звідки я тоді візьму гроші?
— Які питання утримання будинків плануєте вирішити в найближчий час? Є якісь нагальні питання, які треба вирішити до періоду холодів?
— Горища та підвали. На горищах повинні бути встановлені слухові вікна. В минулому році майже на всіх будинках ми їх встановили, вже навесні в половині будинків їх не було. Десь розбили, десь витягли. Зараз люди просять їх поставити знову. Чекаємо, коли підростуть пташенята голубів, бо вже навчені минулорічним досвідом, коли нас називали живодерами та проклинали, бо голуби та пташенята опинились зачиненими всередині. Столяри працюють, восени поставимо скрізь вікна.
Є проблема із закритими техповерхами. Скільки разів ми ставили там замки, їх збивають і ставлять свої. От навіщо мешканцю ключ від техповерху? Адже завжди можна зателефонувати диспетчеру, хтось приїде і відкриє. Ключ буде лише у нас, але вікна залишаться цілими, а горище не буде складом для старих речей та меблів. На деяких техповерхах мало не квартири облаштовані, інколи доводиться сміття вивозити трактором. Зараз горища і підвали планово прибираються та перевіряються, і мешканці мають розуміти, що це питання безпеки.
У підвалах маємо відкриті забиті вентиляційні отвори, бо відсутність повітря може бути небезпечною. Закладати їх цеглою чи іншими матеріалами наглухо заборонено. У старі добрі часи там було скло, яке на зиму ставили, а на літо знімали. Зараз скло непрактичне, його розбивають. Тому столярний цех виготовляє спеціальні вентиляційні решітки з дерева у вигляді рам із дерев’яними перетинками, через які буде надходити повітря в підвали.
Проблема нашого суспільства — виконання і дотримання законів. Ми добре вивчили свої права, а от про обов’язки забуваємо. Звідси постійні проблеми в різних сферах, куди не кинь. На цьому тижні один мешканець багатоповерхівки захотів, щоб йому в підвалі поставили унітаз, мабуть, хоче обладнати персональне укриття «з комфортом». Приїжджали комісії, вивчали питання, відмовили. Тому він вирішив зробити туалет самостійно. Ось кілька хвилин тому телефонували — він вже розбиває стіну в підвалі. Викликали поліцію, далі побачимо.
— Хто відповідає за стан підвальних приміщень під час війни?
— В залежності від того, що мати на увазі під відповідальністю. І в мирний, і в військовий час чистота та порядок — ось наша зона відповідальності, та й то, там, де приміщення не відгороджені та не зачинені людьми.
Загалом підвальні приміщення вважаються так званими простими укриттями. Наприклад, якщо починається артобстріл, а ви проходите повз, то зможете сховатися й перечекати там. Для нормальних укриттів, в повному розумінні цього слова, є багато норм, що мають бути витримані. По-перше, декілька виходів, по-друге, сама основа, фундамент повинен бути міцним, щоб людей не привалило, по-третє, вентиляція і т.д. і т.п. Одиниці приміщень відповідають нормам або хоча б придатні до того, щоб туди можна було зайти і перечекати.
— А як щодо нових будинків? Неодноразово бачила рекламу нерухомості з опцією «є укриття».
— Якщо в будинку планувалися укриття, то ще на етапі проектування там мав би бути зміцнений фундамент, використані інші плити перекриття. Декілька виходів, приток повітря через нагнітач або кілька вікон. Це все має бути обладнане відповідним чином. А якщо в ДБН при будівництві воно не було передбачено, то це не укриття, а, скажімо так, гарний підвал. Поки що такі заяви не більше, ніж рекламний трюк. В найближчий час мають прийняти нові будівельні норми, що передбачатимуть укриття. Думаю, це призведе до невеликого здорожчання, але я за те, щоб укриття були, хай навіть за це потрібно буде доплатити. Наш сусід нікуди не подінеться, і нам треба звикати до періодичних військових дій, як у Ізраїлі. Але, перш за все, це має бути вирішено на державному рівні.
— Колись ви були депутатом міської ради від «Сили людей». Чи не жалкуєте, що не балотувалися на останніх виборах та чи плануєте йти в політику знову?
— Не збираюся, принаймні на найближчу перспективу. В мене є власне бачення і ставлення до того, що відбувається в політикумі.
Диспетчер ЖРЕУ: 04595 645 55, 066 158 6710
коментарі